MietvertragEin "studentisches" Belegungskonzept sieht befristete Mietverträge und Rotationen vor. Foto: Gerd Altmann / PIXELIO
News | Wohnen
Montag, 16. Juli 2012

BGH konkretisiert Kündigungsschutz in Studentenwohnheimen

Nur bei einem echten Studentenwohnheim greift der soziale Kündigungsschutz des § 573 BGB nicht. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden und eine Entscheidung dazu getroffen, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim zu qualifizieren ist.

Hintergrund war ein Fall aus dem Februar 2004: Der Beklagte mietete vom Kläger ein Zimmer in einem als „Studentenwohnheim“ bezeichneten Anwesen. Die Baugenehmigung war 1972 für ein Studentenwohnheim erteilt worden, 63 der darin befindlichen Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert worden, wobei die Preisbindung inzwischen abgelaufen ist. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die möblierten Zimmer sind etwa 12 m² groß, wobei Küche, Sanitäranlagen und Waschräume als Gemeinschaftsräume ausgeführt sind. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 190 Euro. Die Mietverträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wird. Die Verweildauer der Mieter ist dabei sehr unterschiedlich.

Belegungskonzept entscheidend

Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten“ zum 31. März 2009. Der BGH hatte nun darüber zu entscheiden, ob sich das Zimmer in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB befindet. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter auch kündigen könnte, ohne ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu haben. Die Richter des Bundesgerichtshofs gaben dem Mieter Recht: Das Anwesen ist nicht als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB einzustufen, weil der Vermieter kein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept verfolgt.

Der Gesetzgeber hat die in § 549 Abs. 3 BGB enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln, für gerechtfertigt gehalten. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter im Wohnheim ein Konzept verfolgt, das an studentischen Belangen orientiert ist. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient laut BGH nicht dazu, dem Vermieter in Einzelfällen zu ermöglichen, einen Mietvertrag mit einem Mieter zu beenden. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss dabei deutlich sein. Da es im vorliegenden Fall an solch einem Belegungskonzept fehlte, war die Kündigung unwirksam – der Vermieter hatte kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.

(Redaktion)

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